Поиск
  • Фоменко С.А.

Реализация преимущественного права на выкуп гос. или муниципального имущества. Уменьшение цены

Пост обновлен 1 апр. 2019 г.



Уменьшение выкупной цены по 159-ФЗ

Одной из законодательных мер, направленных на создание благоприятных условий развития в нашей стране малого предпринимательства, стало принятие закона, предусматривающего внеконкурсный способ приватизации - выкуп по рыночной цене арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества. Так, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закрепил возможность реализации преимущественного права на приватизацию при соблюдении определенных условий.

Необходимо отметить, что приватизация имущества может быть произведена как по инициативе уполномоченного государственного или муниципального органа, так и арендатора. В первом случае публичные органы принимают соответствующее решение и направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. Во втором случае арендатор направляет в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 Закона преимущественное право на приватизацию субъектом может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Часть 2 статьи 9 Закона предусматривает возможность субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе, не дожидаясь принятия решения о приватизации государственным или муниципальным органом, направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Часть 2.1. Закона устанавливает, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Как указывалась выше субъект предпринимательства имеет права на выкуп имущества по рыночной цене. Обязанность определения рыночной цены закон возлагает на соответствующий орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества. Для этого уполномоченный орган заключает договор на оценку имущества.

Однако сложившаяся практика показывает, что определяемая оценщиком для государственного или муниципального органа для приватизации в порядке Закона выкупная цена такого имущества зачастую во много раз отличается от реальной рыночной цены.

Возникает вопрос: как быть субъекту, если он получил проект договора купли-продажи имущества, которое он бы и рад купить, но цена такого имущества завышена по сравнению с рыночной.

Констатируем тот факт, что муниципальный или государственный орган не свободен в определении цены имущества и обязан руководствоваться произведенной для него оценкой. имущества, за некоторым исключением.

Ответ на поставленный вопрос только один: отстаивать свои законные интересы в судебном порядке. Внесудебное урегулирование подобного спора пока в нашей практике еще не встречалась. Бояться судебного спора не нужно, так как судебная защита это ваше право, гарантированное Конституцией РФ, и никто не вправе ставить вам препоны в реализации ваших прав и законных интересов. Напомним, что именно активные и инициативные граждане являются основой гражданского общества, на которых должно опираться государство. А государственный механизм создан для удовлетворения потребностей своих граждан.

Другой вопрос: какова вероятность определения более низкой цены продаваемого публичным образованием имущества в судебном порядке и как не утратить свое преимущественное право. Постараемся дать развернутый ответ на поставленный вопрос.

Во первых, судебный спор будет иметь перспективу, если предложенная публичным образованием цена продажи действительно отличается от рыночной в большую сторону. Понять это вам помогут специалисты в области оценки.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из данной формулировки следует, что небольшое отличие в цене имущества, определенной разными оценщиками, бесспорно не говорит о том, что один из отчетов об оценке составлен неверно. Цена действительно может различаться, но такое различие должно быть в разумных пределах. Если цена различается значительно, то скорее всего, цена, указанная в одном из отчетов об оценке, является недостоверной.

Во вторых, необходимо соблюсти процедуру по внесудебному урегулированию преддоговорного спора. Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из изложенных норм следует, что продажная цена имущества будет определена в судебном решении. Не будем досконально описывать все действия арендатора на данном этапе, так как считаем, что субъекту малого или среднего предпринимательства для этих целей лучше обратиться к юристу, который поможет избежать "глупых" процедурных ошибок, которые в последствии могут привезти к отказу ему в иске, в том числе в связи с возможной утратой преимущественного права на выкуп.

В третьих, никто не застрахован от ошибок и даже судебный эксперт. Поэтому рекомендуем, чтобы оценку спорного имущества как на досудебной, так и на судебной стадии производил грамотный специалист, к отчету которого "будет трудно придраться".

Ну и в четвертых, для того, чтобы судебной спор был разрешен в вашу пользу, конечно, необходимо грамотное представительство в суде. Желательно, чтобы у нанятого вами юриста, был уже опыт представления интересов по аналогичной категории дел.

Наша практика свидетельствует о том, что разница между ценой, определенной оценщиком для публичного образования и ценой, определенной судебным решением может достигать почти 10 млн. рублей.

Подытожим сказанное. Приватизация государственного или муниципального имущества субъектом малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права в порядке Закона должна быть осуществлена по реальной рыночной цене. Если уполномоченный государственный или муниципальный орган предложил вам заключить договор купли-продажи по цене, отличающейся от рыночной, защита прав осуществляется в судебном порядке. Определение судом иной цены в данном случае имеет реальную перспективу, а помочь вам в этом поможет квалифицированный юрист.

В заключении данной статьи хочется пожелать успехов вам и вашему бизнесу.


Просмотров: 6Комментариев: 0

Недавние посты

Смотреть все